Несколько важных правил выбора квартиры в новостройке

Как заставить представителя застройщика присутствовать при приеме передачи?

В этом вопросе важно учесть особенность представительства. Рассмотрим «подводные камни», которые могут ожидать покупателя и насколько они действительно опасны. Как это должно быть в идеале?

Как это должно быть в идеале?

В назначенное и согласованное время представитель застройщика – должностное лицо, назначенное застройщиком (именно той организацией, печать и роспись уполномоченного лица которой стоит у Вас в ДДУ) для выполнения такого рода представительства встречается с вами на объекте.
Затем вы или ваши эксперты выполняете все замеры и осмотр помещения.
А затем составляется акт проверки, в котором с согласием или не согласием расписывается представитель застройщика.

А как это происходит на практике?

В реальности, к сожалению, довольно часто – иначе. При этом по мере удаления от столицы реалии все жестче, а нарушения все беспринципнее и безнаказаннее. Вплоть до перехода на личности и уголовных правонарушений. В среднем, процесс организации проверки может происходить примерно так:

Застройщик сам назначает строго оговоренное время, при этом ставя какие-то ему одному удобные временные рамки для процесса приема передачи
Затем вы долго ожидаете какого-то «ответственного» человека, зачастую стоите «в очереди» или ждете поиска нужных ключей
Как правило, документов, удостоверяющих представительство застройщика или хотя бы подтверждающих полномочия такого лица, вам предоставить почему-то не могут (и делается это именно для того, чтобы юридическая последовательность процесса была нарушена.

Попросту покупатель вводится в заблуждение), на прием направляется в лучшем случае представитель подрядной организации (не застройщика), а в худшем просто сопровождающий охранник, консьерж или представитель управляющей компании.Уловка

Если у сопровождающего вас при проверке человека нет документального подтверждения представительства, то никакая его роспись и уж тем более слова, обещания что-то доделать или исправить не влекут за собой никакой ответственности. Верить, конечно-же «на слово» или надеяться, что документ, подписанный им, будет иметь вес, нельзя.

Как же быть? Как заставить застройщика выполнить свои обязательства должным образом? Сделать это возможно. Для этого вам необходимо не просто прийти на приемку квартиры тогда, когда застройщик этого пожелает, а заручиться документальным подтверждением того, в какое время будет приемка, и того, что застройщик готов произвести передачу объекта долевого строительства в соответствии с Федеральным законодательством.

Таким документом для вас будет являться «Уведомление о готовности принять объект долевого строительства», бланк которого заполняется и заблаговременно передается уполномоченному лицу от застройщика.

Но и здесь есть своя тонкость, с которой мы готовы с вами поделиться.

Прежде, чем вступать с застройщиком в юридически выверенные отношения, бывает логично и последовать предложенным для покупателя условиям по приеме передачи.

В конце концов, не все компании идут на хитрости или подлог, существуют и добросовестные, честно выполняющие все свои обязательства.

Почему это можно делать?

Ну, хотя бы потому, что в этом случае вам, возможно, удастся произвести осмотр даже более детально, нежели когда застройщик будет знать, что вы будете «копаться до конца», а возможно даже и придираться.

Однако, здесь нужно понимать, что время идет. И в случае, если после сдачи дома прошло уже почти 2-а месяца, то возможно, что лучше не играть в рискованные игры, а сделать все с «запасом прочности»

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Выбрать планировку и этаж

Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются

А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.

✓ Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло

Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов

Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.

✓ Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.

✓ Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.

Основные параметры, которые необходимо учесть при выборе новостройки

Покупка квартиры прямо у компании-застройщика, без цепочки посредников – дело, как считают специалисты, наиболее выгодное. Заключив договор о долевом участии в строительстве, вы становитесь одним из инвесторов возведения выбранного вами дома и квартиры – соответственно, получаете законное право на нее по окончании стройки. Важные детали здесь следующие:

репутация застройщика;
удобство расположения новостройки и транспортная доступность;
наличие развитой инфраструктуры;
устраивающая фаза строительства;
экология места расположения;
социальный аспект заселения.

Если объект вызвал интерес, прежде всего необходимо получить максимум информации о застройщике. Потребуется посидеть перед монитором, побывать на форумах, где обсуждают данную компанию, почитать мнения. Зайдите на сайты застройщика, посмотрите на другие объекты, соберите информацию. Очень хорошо посетить объекты компании, поглядеть, как идет строительство. Просмотреть визуальный контент необходимо, и если список главного и акцентного составлен и совпал достаточно, чтобы поинтересоваться – звоните и узнавайте информацию. Проверяйте ее, и если она устроила – поезжайте смотреть.

Этап проверки – чтение проектной декларации, разрешения на строительство, договор на участок, договоры долевого участия

Все эти документы лучше изучить риэлтору или юристу – человек от них далекий может не обратить внимание на важные пункты. Для человека, особо не интересовавшегося в своей жизни риэлторскими вопросами, актуальнее будет, отправив сканы документов своему юристу и риэлтору, ожидать ответа от него, а самому «походить» по покупательским форумам в Сети, зайти на форумы жильцов и собрать информацию

Не мудрят ли со сроками сдачи, не жалуются ли на обман, небрежность, скверное отношение, проявившееся уже после оплаты, манипуляции с доплатами по ходу достройки и отделки? А когда речь уже о деньгах, неплохо бы обрезать сомнения с помощью профессионалов. Да и репутация застройщика о многом говорит. Правда часто их с посредниками путают. Оттого и предупреждаем. Посредник посреднику – рознь. Если объект строится – ехать надо обязательно.

Очень важен и транспортный вопрос

Маршруты городского транспорта, близость к станциям метро, ваши собственные постоянные маршруты необходимо пройти шаг за шагом и засечь время, а если будет использоваться личный транспорт, то важно наличие и состояние дорог, парковочных площадок, возможность использования стоянки или даже покупки места в паркинге. Немаловажно и проехать по маршруту в разное время суток, с целью установить загруженность трафика.

Наличие развитой инфраструктуры, как основной, так и периферийной, может быть краеугольным камнем при покупке жилья

Надо обратить самое пристальное внимание на наличие не только поликлиники, школы, различных магазинов, но и досуговых центров, спортивных комплексов, фитнес-клубов, а также различных детских учреждений, секций, кружков, детских садов, музыкальных школ, госучреждений.. Фаза строительства – немаловажный вопрос

От него часто может зависеть до четверти стоимости объекта недвижимости. Чем больше выстроено, тем дороже объект. Если квартира нужна быстрее, а вопрос цены менее важен, чем сроки, – покупаем практически достроенный объект. Кстати, иногда в домах-новостройках продаются квартиры практически готовые, об этом надо лишь узнать в офисе компании. Иногда бывают обстоятельства, когда другие покупатели хотят продать свою уже почти полученную квартиру. Об этих квартирах всегда известно в офисе застройщика. И чем строительство ближе к завершению, тем, как правило, меньше риски.

Фаза строительства – немаловажный вопрос. От него часто может зависеть до четверти стоимости объекта недвижимости. Чем больше выстроено, тем дороже объект. Если квартира нужна быстрее, а вопрос цены менее важен, чем сроки, – покупаем практически достроенный объект. Кстати, иногда в домах-новостройках продаются квартиры практически готовые, об этом надо лишь узнать в офисе компании. Иногда бывают обстоятельства, когда другие покупатели хотят продать свою уже почти полученную квартиру. Об этих квартирах всегда известно в офисе застройщика. И чем строительство ближе к завершению, тем, как правило, меньше риски.

Внимательное отношение к экологическому портрету района – залог проживания в здоровом, чистом месте. Наличие захоронений отходов, экологически вредных производств, свалок, различных могильников всякой гадости может сказаться не только на стоимости квартиры при продаже, но и на здоровье семьи жильцов. Будьте осторожны и внимательны. При желании, в Сети можно найти достаточно информации о том районе, где находится новостройка.

Расположение строительной площадки

Жилье всегда выбирается исходя из удобства для проживающих. Оценивается дальность от работы, наличие социальных и развлекательных объектов, инфраструктуры. Здесь у каждого человека будут свои требования: кто-то любит шумную городскую жизнь, а другой будет отдавать предпочтение спокойным спальным районам. Однако в районе должны располагаться школа, детский сад, поликлиника, магазины, аптека, почтовые отделения и банки. Это основные объекты для нормальной жизнедеятельности. Продумайте будущее, возможно в выбранном районе планируется расширение и модернизация. Этот факт также является большим преимуществом.

Условия покупки

Стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Так как речь идет о новостройке, то покупать квартиру на стадии фундамента будет в финансовом плане выгоднее, чем покупать окончательный вариант. Многие банки предоставляют ипотечные кредиты, а вот условия у них отличаются. Стоит заранее сравнить варианты предложений и выбрать подходящий для вас, в котором Вы будете уверены.

Некоторые застройщики предлагают рассрочки, акции, собственные ипотечные программы. Сейчас действуют множество сервисов и программ, которые собирают информацию о новостройках и предлагают сравнительные таблицы. Среди таких сайт DomClick, также Сбербанк собрал надежных по их мнение застройщиков и предлагает программы субсидирования, кредитования и рассрочки.

Правила безопасной покупки квартиры в новостройке

Покупая квартиру в новом доме, человек обычно руководствуется идеями удобства и благоустроенности. Как правило, современное жилье строится кварталами с собственной инфраструктурой. К тому же, если приобретать квартиру на начальных стадиях строительства, можно сэкономить до 40 % ее стоимости. Однако, выбирая жилье на первичном рынке, нужно помнить несколько основных правил.

1. Оцените перспективы района

Задумавшись о том, как выбрать квартиру в новостройке, сначала следует выбрать район будущего проживания. Обычно определяясь с районом, будущий покупатель основывает выбор на близости к месту работы, или к месту жительства каких-либо родственников. Многие выбирают жилье в том же районе, где живут на данный момент, и где уже привыкли.

Специалисты отмечают, что наибольшей популярностью в плане приобретения квартир на первичном рынке сегодня пользуется юго-западное направление. Это престижное направление с хорошо развитой инфраструктурой. А благодаря отсутствию в этих районах промышленных предприятий и благоприятной розе ветров, здесь сохраняется отличное экологическое состояние окружающей среды.

Желательно, чтобы рядом с домом была больница, лучше детская или роддом. Тогда Вы гарантированы от веерных отключений электроэнергии зимой, а возникающие аварии ремонтники быстро устранят.

Хорошо, если планом строительства предусмотрена детская площадка, зона отдыха, детский сад и школа. Но такой «набор счастливого новосела» сегодня встретишь не часто.

2. Изучите застройщика

После того, как район выбран, необходимо изучить рынок строящихся на его территории объектов. Следует учитывать как информацию о застройщике, так и о самом объекте, и о других объектах, которые компания уже сдала. Читать отзывы стоит весьма критически, ведь они могут быть придуманы либо самим застройщиком (положительные), либо конкурентами (отрицательные).

3. Узнайте из чего будет строиться дом

Теперь приходит очередь выбирать конкретный дом. Обычно на данном этапе возникает вопрос: монолит, кирпич, панель — какой тип строения выбрать? Лучше покупать квартиры в монолитных домах, эти конструкции самые прочные и экологичные, и имеют свободную планировку. Однако, приобретая жилье в монолитке на стадии котлована, стоит помнить, что срок постройки такого дома больше чем кирпичного или панельного.

4. Уточните на какой стадии строительства сейчас выбранный ЖК

Следующим этапом ответа на вопрос: «как выбрать квартиру в новостройке?», является определение стадии строительства, на которой будущий владелец, будет приобретать право требования на квартиру. Самым выгодным будет вариант приобретения жилплощади, так сказать, на стадии котлована. К завершению строительства в силу уменьшения риска недостроя и естественной рыночной инфляции цены на квартиры могут повыситься на 60 %. В случае, если застройщик добросовестный, а покупателю время позволяет подождать пару лет до вселения, квартиру лучше купить именно на начальной стадии строительства.

Незаконная перепланировка при покупке квартиры

При покупке квартиры стоит проверить наличие или отсутствие перепланировки в ней. Данные изменения в жилом помещении, если они производились, должны быть отражены в техническом паспорте квартиры. Он должен быть сделан непосредственно перед продажей.

Незаконная перепланировка очерчена красными пунктирными линиями.

Не следует приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой, так как ее наличие влечет административный штраф в размере 2000-2500 рублей ( КоАП РФ). Перед осуществлением перепланировки необходимо получить разрешение в Административно-технической инспекции, иначе она будет являться незаконной.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Ориентация на стороны света

Светлое помещение обладает целым набором преимуществ. Прежде всего, светлые комнаты кажутся больше. Кроме того, в них практически не заводится плесень, комфортно себя чувствуют растения

Именно поэтому, подбирая жилье в новостройке, важно обратить на этот фактор внимание

Наиболее светлыми считаются квартиры, окна которых выходят на юго-западную сторону. При этом чаще всего покупателей интересует жилье, окна которого ориентированы на восток, либо на запад. Запрос на юг и север встречается очень редко. Здесь дать какую либо единую рекомендацию сложно, поскольку кто-то любит просыпаться с восходом солнца, кому-то непременно нужно любоваться закатом. Есть также люди, не переносящие летний зной и т.д.

На что обращать внимание при покупке новостройки

Квартиру в новостройке тоже можно проверить еще до встречи с застройщиком. Расскажем кратко, а подробно вы можете прочитать об этом в статьях Т⁠—⁠Ж. Список статей дадим в конце урока.

Проверьте сайт застройщика. На сайте обычно есть основная информация о компании и объектах, которые она построила. Чем больше вы слышали о застройщике, тем больше вероятность, что это давний и надежный игрок рынка. Главные сведения о регистрации застройщика, размере уставного капитала и учредителях можно посмотреть в выписке из ЕГРЮЛ. Ее можно бесплатно заказать на сайте налоговой.

Посмотрите информацию на сайте наш.дом.рф. На нем можно проверить, входит ли застройщик в черный список и сколько у него строящихся домов, посмотреть проектную декларацию и другие документы. Тут же можно узнать, относится ли строящийся дом к проблемным объектам.

Если вы нашли дом вашего застройщика в перечне проблемных объектов, стоит поискать других застройщиков

Найдите участок застройки на публичной кадастровой карте. На ней будет указана основная информация об участке: его площадь, кадастровая стоимость и разрешенное использование. Проверьте, что разрешенное использование включает в себя право строить на этой земле жилые дома и что в разрешении на строительство указан именно этот участок. Эта информация пригодится вам и на этапе проверки документов от застройщика.

Разрешенное использование участка на публичной кадастровой карте должно позволять строительство жилых домов

Почитайте отзывы об уже построенных домах. Поищите в интернете отзывы о готовых объектах этого застройщика: жалуются ли жильцы на качество дома, какие минусы и плюсы упоминают. Найти отзывы можно так: вбейте в поисковую строку название нужного ЖК со словом «отзывы». Возможно, вам попадутся форумы или отдельные группы в соцсетях.

Понаблюдайте за стройкой в онлайн-режиме. Видео с камер могут транслировать прямо на сайте застройщика, но чаще — на отдельных сайтах, созданных под конкретный объект застройки. Есть и специализированные ресурсы-агрегаторы таких камер: например, на сайте «Следи за стройкой» вы сможете найти камеры с мест строительства сразу нескольких застройщиков, таких как «Группа ЛСР», «Главстрой», «Эталон ЛенСпецСМУ» и других.

Надежный застройщик

К сожалению в строительстве часто встречаются разбирательства и споры с компаниями застройщиками. Кроме некачественно выполненных работ, некоторые фирмы применяют мошеннические схемы. Найти добросовестного строителя доволи сложно, но возможно. Важным показателем является опыт, отзывы, количество сданных объектов застройщика.

Интернет помнит все, достаточно почитать информацию о выбранных компаниях и ориентироваться на отзывы от реальных людей. Посмотрите сайт компании, почитайте, что о них пишут в СМИ, на форумах. Самым надежным вариантом станет общение с людьми, которые приобрели квартиры в уже сданных объектах

Также необходимо обращать внимание на наличие аккредитации банками. Крупные банки будут работать только с проверенными и надежными компаниями. Документы о строительстве по закону должны быть в открытом доступе

Многие размещают их на своем сайте, поэтому проверить их несложно. Лучше уделить немного времени и проверить каждый документ на подлинность и правильность составления. Это позволит избежать неприятных ситуаций и не попасть в руки к мошенникам

Документы о строительстве по закону должны быть в открытом доступе. Многие размещают их на своем сайте, поэтому проверить их несложно. Лучше уделить немного времени и проверить каждый документ на подлинность и правильность составления. Это позволит избежать неприятных ситуаций и не попасть в руки к мошенникам.

Какие документы проверить при покупке новостройки

Документы, которые стоит проверить в этой ситуации, кардинально отличаются от вторички. Многие из них можно найти в открытом доступе, но некоторые придется запросить у застройщика.

Проектная декларация. Этот документ должен быть выложен на сайте наш.дом.рф, на странице, посвященной объекту застройки. Проверьте, все ли сведения, отраженные там, совпадают с тем, что говорил вам застройщик: сроки сдачи дома, площадь, этажность, адрес.

Разрешение на строительство. Этот документ тоже находится в открытом доступе на том же сайте

Обратите внимание на то, чтобы в разрешении было четко прописано, что именно строится на участке, и чтобы эти данные совпадали со словами застройщика

Данные в разрешении на строительство должны полностью совпадать с тем, что обещает застройщик

Учредительные документы застройщика: устав, свидетельство о постановке на налоговый учет, свидетельство о государственной регистрации или лист записи ЕГРЮЛ и документы об избрании генерального директора. Часто эти документы лежат на сайте застройщика или на том же наш.дом.рф. Проверьте, совпадают ли сведения из учредительных документов с данными документов на объект: в разрешении на строительство и проектной декларации должны быть те же реквизиты.

Договор аренды земельного участка. Он необходим, чтобы проверить, имеет ли застройщик право строить на этой земле

Дополнительное внимание уделите пунктам о цели предоставления участка в аренду — там должно быть прямо указано, что он дается для строительства, и на раздел «Особые условия» — в этом разделе городские власти часто напрямую запрещают строительство. Если в договоре аренды есть такой запрет, запросите дополнительное соглашение к договору аренды, в котором этот запрет отменяется

Соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре: на нем должен стоять штамп о госрегистрации.

Шаблон договора долевого участия. Внимательно изучите шаблон договора, который вам предстоит подписывать: сроки строительства и передачи квартиры, порядок оплаты, ответственность за нарушение сроков оплаты и допустимый процент расхождения финальной площади квартиры с договорной — все это имеет значение. Если у вас есть вопросы к договору, задавайте их застройщику.

Технические документы — например, договор генподряда, градостроительный план земельного участка, технические условия присоединения к инженерным сетям и т. д. Все, что вы сможете найти на сайте застройщика, объекта или на наш.дом.рф, стоит внимательно изучить и сопоставить. Главное, чтобы данные в них не расходились, а во всех документах и на публичных ресурсах подтверждалось, что на участке разрешено жилищное строительство.

Что дальше

В следующем уроке мы расскажем, как подписать предварительный договор и внести задаток, одобрить квартиру в банке и подготовить документы для сделки. А пока пройдите тест: сможете ли вы выбрать квартиру так, чтобы все были довольны — и вы, и банк.

Если хотите прочитать подробнее про выбор квартиры, перепланировки или проверку застройщика, у нас есть отдельные статьи:

Почему люди отдают предпочтение новостройкам?

Перед многими людьми, планирующими приобретение недвижимости, остро стоит дилемма между первичным и вторичным рынком жилья. Специалисты настоятельно рекомендуют покупателям, которые не стеснены в финансах, рассматривать варианты только в новостройках. Это связано с множеством внутренних и внешних факторов:

улучшенная планировка;
возведение объектов осуществляется по новым технологиям с применением современных материалов;
в новых квартирах проведены все жизненно-важные коммуникации, установлены системы безопасности;
недвижимость в новостройках будет являться отличным инструментом для инвестиций и т. д.