Перепланировка ванной и туалета. Рекомендации по всем правилам законодательства РФ

Согласование перепланировки ванной комнаты и санузла: правила

Любая перепланировка в квартире должна быть узаконена. Это правило не обошло стороной внесение изменений в ванную комнату и санузел.

Узаконить их возможно по одной из двух схем:

1. Упрощенной. Применяется в том случае, если изменения в перепланировке незначительные. Как правило, они затрагивают лишь снос перегородки и объединение двух помещений в одно, а также перенос месторасположения сантехнического оборудования.

Согласование по упрощенной схеме происходит за счет предоставления в БТИ эскиза, разработанного собственником. Он представляет собой копию поэтажного плана, на который нанесен красный пунктир, определяющий наличие изменений.

Совместно с эскизом, необходимо предоставить:

• Технический паспорт квартиры.
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Письменные согласия всех собственников.

Согласование по упрощенной схеме отнимет у собственника квартиры минимум времени, поскольку ему потребуется собрать минимальный пакет документации.

2. Полной по проекту. Осуществление масштабных мероприятий по внесению изменений в план ванной комнаты и санузла, требует проведения более строгой процедуры оформления, включая проверку. Если демонтаж перегородки может быть узаконен в любой момент, даже после проведения и длительного использования, то другие изменения должны быть согласованы на этапе планирования.

Если собственник решит вначале сделать перепланировку, в дальнейшем узаконив ее, он может столкнуться с необходимостью проведения дорогостоящих корректировок.

Перепланировка по проекту нужна в случае:

• Переноса санузла и ванной в нежилое помещение.
• Расширения площади ванной и санузла.
• Монтажа дополнительного сантехнического оборудования.
• Переноса входа, одновременно с демонтажем перегородок.

Проведение такой перепланировки потребует обращения в местную администрацию для получения разрешения и заказа проекта. Собственнику потребуется написать заявление. В дальнейшем, проект необходимо будет согласовать с Пожарным надзором, Роспотребнадзором, газовой службой, Ростехнадзором. Получение отказа хотя бы в одной из инстанций, приведет к невозможности оформления перепланировки в целом.

После получения всех разрешений, владелец квартиры вправе приступить к выполнению строительных работ. По их окончании, необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию и техническое заключение. Их выдает специально уполномоченная комиссия, которая прибудет на объект для его проверки на полное соответствие всем нормам.

Далее собственнику потребуется обратится в БТИ для получения нового поэтажного плана и техпаспорта. С этой целью ему понадобится предоставить акт и заключение, а также правоустанавливающую документацию на квартиру.

Увеличение ванной комнаты за счет комнаты или коридора

Чтобы перепланировка ванной была законной, важно учитывать требования законодательства. Многие владельцы квартир задумываются о расширении площади за счет коридора или жилой комнаты. Но далеко не в каждом случае это возможно

Но далеко не в каждом случае это возможно.

Объединение ванной и части жилой комнаты

СанПиН запрещает использовать жилые комнаты для расширения ванны и туалета, но только в том случае, если они оказываются над жилой комнатой или кухней соседей внизу. Увеличение уборной за счет жилого помещения возможно в двухуровневых квартирах, если они находятся над кухней на первом уровне.

Перемещение ванной комнаты при перепланировке за счет использования кухни или жилого помещения невозможно в обычных квартирах, и никаких исключений здесь быть не может. Данный запрет, при этом, не распространяется на прачечную, в которой устанавливается сушилка и стиральная машина, а сантехника типа унитаза или раковины отсутствует.

Следовательно, запрещено переносить ванну и туалет в кухню, а также оборудование дополнительной уборной на территории кухни. Перенос ванной за счет использования жилой комнаты, находящейся над хозяйственным помещением или подвалом (на 1 этаже) возможно, так как никакие нормы не нарушаются.

Увеличение ванной за счет коридора

Не существует запрета на перенос ванны и туалета, если при этом задействуются нежилые помещения: коридор, кладовка, подсобка, встроенный шкаф. Согласовать такую перепланировку можно в БТИ. Если на территории нежилого помещения планируется организация дополнительного санузла, то это также допустимо.

Единственная проблема заключается в том, что для организации дополнительной уборной требуется прокладка канализаций вдоль стен. Для этих случаев предусмотрен монтаж специальных насосов, которые отводят канализацию из любого места.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку

Бывает, что перепланировка уже сделана и ее нужно узаконить постфактум — например, чтобы продать квартиру (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ прописано, что собственник жилья, которое было перепланировано самовольно, должен привести его в исходное состояние. Кроме того, придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и в случае, если все сделано по правилам.

Если же владельца квартиры с незаконной перепланировкой обязали вернуть все в первоначальный вид, а он этого не сделал, жилье могут продать с торгов. И такие прецеденты есть. В Свердловской области хозяева квартиры на 9 этаже без всяких согласований и разрешений демонтировали вентиляционный блок между кухней и кладовкой. Из-за этого пропала вытяжная тяга в квартирах ниже.

Соседи пожаловались в управляющую компанию, та — в администрацию города, хозяев обязали исправить нарушения, но они ничего не сделали. Тогда муниципалитет обратился в суд с требованием продать квартиру с публичных торгов и отдать деньги собственникам, а на нового владельца возложить обязанность привести вентиляцию в нормативное состояние. Суд эти требования удовлетворил.

Процедура разделения санузла

Итак, как разделить санузел на ванну и туалет? Для этого нужно пройти полную процедуру получения разрешения на ремонтные работы и регистрации произведённой перепланировки.

Для получения разрешения на проведение работ нужно предоставить в Жилищную инспекцию определённый набор документов, главным из которых является проект перепланировки. Помимо проекта нужно будет заполнить соответствующее заявление и предоставить документы на квартиру, как правоустанавливающие, так и технические.

Когда работы по перепланировке проведены, нужно переходить ко второму этапу регистрации изменений. Включает в себя он следующие действия:

1. Вызвать сотрудника Жилищной инспекции для проверки проведённых работ данным проекта;
2. Получить акты скрытых работ у строительной фирмы, которой была проведена перепланировка;
3. Получить акт выполненного переустройства у сотрудника Жилищной инспекции, который после подписания строительной фирмой вновь возвращается в инспекцию;
4. Вызвать из БТИ техника для обмера новых площадей комнат;
5. Получить новый технический паспорт на недвижимость.

Проведённые ремонтные работы должно полностью соответствовать утверждённым требованиям проекта. В противном случае такая перепланировка не будет зарегистрирована, инспекция откажет в оформлении нового технического паспорта.

Следует также отметить, что в случае нахождения квартиры у банка в залоге, проведение перепланировок любого характера становится более проблематичным. Для этого собственнику квартиры придётся получать разрешение от банка, который вполне может отказать на том основании, что изменения могут повлиять на снижение ликвидности объекта или его рыночной стоимости.

В дальнейшем продать квартиру с перепланировкой также будет сложнее. Ипотечные заёмщики такую недвижимость обычно не берут.

В однокомнатной квартире редко осуществляется разделение санузла на отдельные две комнаты. Такие изменения больше характерны для больших квартир, где проживает более 2-3 человек, особенно если они сдаются в аренду посторонним людям.

Разделение санузла в хрущевке и панельном доме

Как разделить санузел в хрущевке? Как тоже самое сделать в других домах, например, панельных, сегодня довольно популярных для покупки?

В хрущевках обычно по умолчанию туалет с ванной разделены на отдельные комнаты. Разделять их дополнительно может возникнуть необходимость только при совмещении комнат прошлым владельцем недвижимости.

В хрущевках перегородки между туалетом и ванной обычно не несущие, поэтому легко сносятся. Также, как легко сносятся, они легко и вновь устанавливаются.

В хрущевке лучше всего устанавливать стену между туалетом и ванной кирпичами. Не стоит забывать и о том, что при переходе от одной комнаты к двум потребуется организация второго дверного проема. Он должен быть установлен по всем требованиям строительства.

В панельных домах между ванной и туалетом стоят более массивные и крепкие стены. Если их сносят, восстановить их становится труднее.

Вообще лучше не покупать квартиру в панельном доме, где был совмещен санузел. Такая перепланировка считается одной из самых рисковых и опасных. Снесённая стена из армированного бетона может нанести вред другим несущим конструкциям, который выявится только спустя годы.

Такую перепланировку нужно предварительно согласовывать с Жилищной инспекций для получения разрешения на проведение ремонтных работ.

После разделения санузла соответствующие изменения в технический паспорт объекта в обязательном порядке вносятся сотрудниками БТИ только при соблюдении требований проекта перепланировки.

Способы переустройства

Перепланировка ванной комнаты и санузла предполагает несколько вариантов:

Совмещение	Способ подходит для тех помещений, где имеются туалет с ванной небольшой площади, в связи с чем комфортное использование их невозможно. При сносе перегородки освобождается дополнительное пространство, благодаря чему в одном большом помещении удобно располагается туалет и ванна. Следует помнить, что данный вариант не подходит для семей с большим количеством людей (5-6 и более), потому что одновременно занимается все помещение, что исключает продолжительное пользование ванной или уборной.
Разделение	Обратный способ перепланировки, когда устанавливается перегородка между ванной и туалетом. Вариант применим к большим семьям, а также при наличии достаточного пространства для комфортного использования санузла и ванной комнаты по отдельности.
Расширение	Предполагается увеличение площади помещения за счет смежной нежилой комнаты. Это может быть кладовка или непроходной коридор.
Перенос дверного проема	Актуальный вариант для домов советской постройки, где ванные комнаты и санузлы обладают минимальным комфортом. При переносе двери может образоваться полезное пространство для стиральной машины или душевой кабины.
Перенес санузла	Законодательством не запрещено переносить туалет в другое место, если это не нарушает прав соседей. В большинстве случаев такая перепланировка характерна для больших квартир, в которых имеется 2 санузла, а также для частного дома.

Выбор способа перепланировки зависит от личных предпочтений и особенностей квартиры, поэтому в первую очередь рекомендуется взвесить все «за» и «против», а только после этого приниматься за работу.

Предусмотрен ли законодательством штраф за незаконную перепланировку помещения — прочитайте здесь.

Расширение ванной и туалета за счет коридора

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Согласование подобной перепланировки вполне возможно. Для этого, в первую очередь, необходимо заказать ее эскиз. Если планируются масштабные изменения, такие как перенос стен или установка тяжелого оборудования вроде джакузи, потребуется новый инженерно-строительный проект.

Для немасштабной перепланировки необходимо собрать пакет следующих документов: поэтажный план БТИ, копию свидетельства на квартиру (в дальнейшем это будет выписка из ЕГРП) и копию лицевого счета с выпиской из домовой книги. Обычно в массовом жилом фонде запрещается переносить «мокрые» зоны в места, которые не были изначально для них предназначены. Кроме того, шансы на согласование перепланировки снижаются, если будет перенесен водяной полотенцесушитель. Не приветствуется и отнесение унитаза более чем на 1 метр от сливного патрубка.

Порядок проведения перепланировки

Для проведения законной процедуры увеличения санузла необходимо пройти ряд этапов:

1. Обратиться в бюро технической инвентаризации с просьбой оформить технический паспорт на квартиру. Нужен ли проект перепланировки по увеличению санузла/ванной за счет коридора? Если изменения в планировку жилплощади ранее были внесены, в техническом паспорте выделены красные линии, тогда следует получить план с экспликацией до совершения перепланировки.
2. Обратиться с заявлением в проектную организацию за выдачей проекта перепланировки и технического заключения о возможной процедуре перепланировки.
3. Сдать документы в МФЦ или в жилищную инспекцию собранный пакет документов.
4. Получить разрешение на перепланировку.
5. Провести ремонтные работы по увеличению санузла, по окончании которых следует обратиться в жилищную инспекцию, пригласить на дом представителя жилищной комиссии, которая сверит план с реальными изменениями, после чего выдаст акт об окончании перепланировки.
6. Обратиться с актом в БТИ, где специалисты должны внести изменения в технический паспорт на квартиру.

Объединение ванной и туалета – можно ли объединить?

Ответ не требующий предварительной консультации – да, можно.

Одним из распространенных способов повышения комфортности жилья является объединение ванной и туалета. Особенно это актуально для квартир в типовых домах, где эти помещения традиционно имеют очень маленькую площадь. Наиболее часто встречающееся такое решение в доме Хрущевке. Главное при проведении работ, соблюдать действующие строительные нормы и правила. Непрофессиональное вмешательство в работу системы водоснабжения и канализации может создать угрозу возникновения аварийной ситуации, к последствиям которой относится ремонт не только у Вас, но и в квартирах соседей.

В результате объединения ванной комнаты и туалета, помещение будет единым, и меть название совмещенный санузел. Данные изменения требуют разработки проекта перепланировки и переустройства квартиры, и согласования его с органом местного самоуправления (МВК).

Прикладные правила проведения перепланировки ванной комнаты

Кроме строгих нормативов, существуют еще и рекомендации, так называемые прикладные правила, которые максимально упростят строительные работы.

Прикладные правила:

1. Обычно рассматриваемый строительный процесс желают провести при необходимости расширения пространства — ведь независимо от того, в старом или новом доме находится квартира, площади именно ванной комнаты и санузла оставляют желать лучшего. Самый простой способ расширения пространства – снести перегородку между санузлом и ванной. Это, конечно, ненамного увеличит площадь помещения, но все-таки что-то добавится, да и использовать получившуюся комнату можно будет гораздо рациональнее, практичнее. 
2. Еще один вариант перепланировки – возведение перегородки между ванной и санузлом. Специалисты не рекомендуют для этого использовать кирпич – он слишком хорошо проводит влагу, целесообразно стену возвести из влагостойкого пеноблока, а затем обшить листами гипсокартона. 

Во время перепланировки можно из помещения убрать ванну, а на ее место установить компактную и функциональную душевую кабину – это освободит достаточно много пространства, что позволит удобно разместить, например, стиральную машину или мебель. 

При проведении работ по перепланировке ванной комнаты, скорее всего, возникнет необходимость замены старых труб
Тут нужно обращать внимание на их материал – металлические, чугунные трубы нежелательно использовать, лучше отдать предпочтение полипропиленовым или металлопластиковым изделиям

Они обладают высокими качественными характеристиками, легко монтируются и отличаются долгим сроком службы без риска протечек.
Обязательно нужно будет оборудовать в уже перепланированном помещении вентиляцию – это обеспечит постоянный приток свежего воздуха, предотвратит образование конденсата на стенах и потолке
Особенно важно установить хорошую вентиляцию в том случае, если ванна была заменена на душевую кабинку.. Если придерживаться действующих строительных нормативов, то проблем с дальнейшим узакониванием перепланированной ванной комнаты не возникнет – достаточно будет пригласить комиссию и оформить все документы

Если же соблюдать прикладные правила, то это облегчит вообще работу – можно будет учесть все нюансы в ходе подготовки к ремонту.

Если придерживаться действующих строительных нормативов, то проблем с дальнейшим узакониванием перепланированной ванной комнаты не возникнет – достаточно будет пригласить комиссию и оформить все документы. Если же соблюдать прикладные правила, то это облегчит вообще работу – можно будет учесть все нюансы в ходе подготовки к ремонту.

Что можно делать а что нельзя

В тех случаях, когда перепланировка уместна, следует проводить ее с осторожностью, поскольку перенос сантехнического оборудования может задеть инженерные сети, что может вызвать аварию: затопление или обрушение несущих конструкций. Кроме того обязательно при проведении ремонта нужно делать на полу гидроизоляцию, поскольку это помещение относится к «мокрой», узаконить перепланировку без соблюдения этого правила будет невозможно. Кроме того обязательно при проведении ремонта нужно делать на полу гидроизоляцию, поскольку это помещение относится к «мокрой», узаконить перепланировку без соблюдения этого правила будет невозможно

Кроме того обязательно при проведении ремонта нужно делать на полу гидроизоляцию, поскольку это помещение относится к «мокрой», узаконить перепланировку без соблюдения этого правила будет невозможно.

Можно выполнять во время перепланировки:

• переустановка оборудования в ванной и туалете;
• установка приборов по потреблению больших мощностей;
• смена нагревательного и газового устройств;
• переоборудование, расширение проемов для дверей, арок в несущих стенах, создавать их самостоятельно запрещено;
• изменение конструкции пола, если не затрагивается его конструкция, тогда нужно составлять акт скрытых работ, к примеру, при гидроизоляции;
• замена дверей, если не они не приводят к расширению габаритов помещений;
• если работы не касаются изменения фасада строения, то согласовывать их не требуется;
• возможно согласование монтажа и демонтажа ненесущих стен и перегородок между помещениями, кроме межквартирных;
• монтирование сеток для защиты от песка, насекомых.

Важно: нельзя увеличивать площадь ванной за счет жилого помещения, гостиной или спальни. Также нельзя размещать санузел в кухне, если на этом месте на соседнем этаже расположена комната. Такая планировка не будет утверждена в связи с несоблюдением требований нормативной, технической и санитарной базы

Такая планировка не будет утверждена в связи с несоблюдением требований нормативной, технической и санитарной базы.

Правилами безопасности  также запрещено:

• помещать вход в санузел из жилого помещения или кухни, со спальни есть возможность сделать вход только если в квартире проживает инвалид-колясочник;
• если туалета два, то дверь одного из них все равно не должна выходить к кухне;
• гидроизоляция должна проводиться при ремонте полностью, это значит, что нужно снять старую стяжку и положить новую, сверху сделать кладку кафеля или другого гидроизоляционного материала, эти работы отражаются в акте скрытых работ, иначе производится вскрытие для установления факта;
• пол в санузле должен быть не ниже 1,5-2 см, чем в комнатах, при необходимости должно проводится бетонное залитие и установка новой стяжки в жилых помещениях, исключить необходимость такой работы можно установив разделительный порожек.

Интересно: для комфортного использования сантехническим оборудованием требуется соблюдение норм площади перед ними. Так, перед душевой кабиной или ванной должно оставаться не менее 70 см, перед унитазом – от 60 см, перед умывальником – от 70 см.

Замена санитарно-технического оборудование на идентичное по размерам производится без уведомления обслуживающей компании, на баланс которой поставлен дом, и уполномоченных организаций в сфере жилищного строительства. При смене места установки приборов, к примеру, ванны с одного места на другое, или перестановки с туалетом, согласование  перепланировки требуется.

Самая часто применяемая схема перепланировки – объединение ванной комнаты и туалета. Это позволяет установить душевую кабину и освободить пространство для стиральной машины или дополнительного оборудования.

Особенно это относится к последним этажам. Кроме того за счет ликвидации одного дверного проема образуется пространство, которое можно использовать для установки мебели. Иногда по первоначальному проекту перепланировки недостатки с расстановкой сантехнического оборудования можно решить путем переноса приборов на новые места.

Перепланировка санузла в панельном доме производится с учетом типа постройки. К примеру, работы в хрущевке будут существенно отличаться. Монтаж и строительство лучше доверить компании с допуском СРО, так будет проще узаконить перепланировку.

В панельных домах межкомнатные стены построены из металла и строительного гипса. Далее закладывается одна из дверей санузла, обычно туалета. Потом проводится при необходимости перенос инженерных труб и замена, завершается все отделкой стен и укладкой кафеля. Главное сохранить воздушную подушку и вентиляционный канал даже при устройстве навесной конструкции.

Этап №7 — Обратиться в БТИ, чтобы внести сведения об объединенном санузле в технический учет

В БТИ подать: паспорт; свой подписанный акт о завершенной перепланировке (этап №6); если квартира в собственности, то нужна бумажная выписка из ЕГРН на объект недвижимости или свидетельство. Если же квартира муниципальная, то договор соц.найма/ордер.

При подаче документов сообщить сотруднику БТИ что нужен вызов техника, т.к. объединили санузел и нужно внести его в технический учет.

В назначенный день техник осмотрит и обмерит квартиру. Примерно через 10 дней нужно забрать в БТИ новый технический паспорт. План квартиры в техническом паспорте теперь будет соответствовать нынешней планировке, т.е. со совмещенным санузлом т.д.

Устройство пола в ванной комнате и туалете.

Ремонт ванной комнаты с перепланировкой согласно пункту 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы») ещё недавно должен был быть выполнен так, чтобы уровень пола в ней был выполнен на 15 – 20 мм ниже уровня чистого пола в смежных комнатах либо был установлен разделяющий порожек. Сейчас можно не выполнять это требование, если предусмотреть гидроизоляцию пола по всей квартире. Таким образом, необходимо либо делать уровень пола в ванных и туалетах ниже уровня пола остальных комнат, либо устанавливать при входе в него порожек (хотя бы на время прихода комиссии жилищной инспекции).

Увеличение ванной комнаты за счет коридора.

Не существует никаких норм, которые бы запрещали перенос или расширение ванной комнаты и туалета на нежилые помещения (коридор, кладовая, встроенный шкаф, подсобное помещение и т.д.). Поэтому выполнить и согласовать такую перепланировку возможно. Также на территории нежилых помещений разрешается устройство дополнительного туалета или ванной комнаты. Часто при переносе или устройстве ванной комнаты не удается провести канализацию вдоль стен с нужным уклоном, так как при любом проводимом маршруте от канализационного стояка получается пересечение с дверным проемом. В таких случаях в ванных и туалетах устанавливают специальные насосы (наиболее часто встречающиеся- sololift), которые позволяют отвести канализацию практически из любого места.

Что делать после перепланировки

Когда владелец квартиры выполнит ремонт, он должен обновить технический паспорт:

1. На дом вызывают инспектора Жилищной инспекции.
2. Владелец получает акты скрытых работ от строительной компании, которая занималась ремонтом.
3. Хозяин квартиры получает акты, подтверждающие переустройство, у инспектора.
4. На дом вызывают техника БТИ для проведения замеров помещения.
5. Через некоторое время БТИ выдает новый паспорт.

Перепланировка ванной комнаты и туалет – сложный, но вполне выполнимый процесс. Если найти опытного подрядчика, ответственно подходящего к строительству, либо досконально изучить все вопросы касательно перепланировки, то можно без лишних нервов и затрат времени согласовать план и получить разрешение.

Важно помнить о том, что снос перегородки и изменение положения некоторых деталей сантехники возможно в упрощенном порядке. А вот увеличение уборной или ее частичный перенос – более сложная процедура, требующая полного прохождения инспекции БТИ и составления пакета документов

Сколько стоит узаконивание перепланировки ванной комнаты и санузла

В среднем, стоимость узаконивания перепланировки в ванной комнате и туалете, при условии составления проекта, составит 20-40 тыс. рублей. При обращении к посредническим услугам сторонних организаций, цена вырастет в разы.

В заключении напомним, что перепланировка ванной комнаты и санузла должна быть согласована с уполномоченными органами. В противном случае, владельцу квартиры придется оплатить штраф. Осуществление изменений производится с учетом строительных и санитарных норм.

Прочтите также: Перепланировка квартиры: как узаконить в 2018 году

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.

Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.

Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки. Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.